Риски при покупке строящегося жилья
08.08.2015
|
|
Ольга МОРОЗОВА, руководитель направления долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость"
|
Если компания реализует свои объекты по договору ЖСК, то в первую очередь необходимо проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок.
Какой тип договора, заключенный со строительной компанией наименее рискованный?
Что касается формы договоров между дольщиком и застройщиком, на сегодня строительные компании продают квартиры по двум видам договоров: ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ДДУ (договор долевого участия). Предлагаю рассмотреть каждый из них подробнее.
Договор ЖСК:
Договор ЖСК заключается на основании 215 ФЗ. Выбирая эту схему приобретения, вы должны понимать риски, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Это, прежде всего, отсутствие необходимости его государственной регистрации в УФРС, т.е. по такому договору нельзя исключать двойные продажи. Кроме того, отношения между застройщиком и покупателем регламентируется не только текстом договора и закона (215ФЗ), но и уставом, с которым желательно ознакомится заранее. При этом, договор паенакопления, как правило, не содержит положений об ответственности за несоблюдение сроков строительства. Кроме того, строительство могут начать без полного пакета разрешительной документации, который часто оформляют посфактум.
Поэтому в случае заключения договора ЖСК требуйте у застройщика разрешение на строительство. Также, чтобы в дальнейшем не возникло проблем, можно запросить документы, где должны быть прописаны технические условия на подключение строящегося дома к коммуникациям.
Договор ДДУ:
В случае заключения договора долевого участия со строительной компанией в соответствии с 214 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», такой договор, подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Согласно 214 ФЗ компания-застройщик не может начать продажу квартир, пока не получена вся разрешительная документация на строительство дома. Кроме того, закон предусматривает ответственность строителей за несвоевременную передачу квартиры дольщику. Таким образом, в вашем договоре должен быть указан срок окончания строительства объекта, срок передачи квартиры дольщику, а за несвоевременную передачу квартиры дольщику строитель обязан выплатить неустойку. Размер неустойки определен законом.
Еще один немаловажный момент – 214 ФЗ устанавливает гарантийный срок (5 лет), в течение которого, застройщик обязан за свой счет устранять недочеты, допущенные в период строительства дома, т.е. выполнять гарантийный ремонт. Если строительная компания, у которой вы купили квартиру, продолжает успешно работать на рынке, то никак проблем с устранением протечки крыши или проблем с отоплением и т.д. быть не должно.
Таким образом, договоры ЖСК не гарантируют сроков окончания строительства, наличия всей разрешительной документации на объект и, в некоторых случаях, окончательную цену квартиры. С договорами ДДУ ситуация лучше, со сроками и ценами – все определено. Однако стоит отметить, что с любым типом договора в случае несостоятельности застройщика будут проблемы.
Мой совет традиционен – обращайтесь к профессионалам! Риэлторы, консультанты по долевому строительству не заинтересованы в продаже какого-то конкретного объекта. Они заинтересованы в довольном клиенте, который даст им рекомендации своим друзьям и знакомым. Поэтому их рекомендации объективны.
Продолжение следует...